楼上没人住，漏水泡坏了楼下的吊顶，这笔钱找谁赔？江苏一套长期空置的房子，厨房水龙头处于打开状态，水渗到楼下，吊顶随后开裂、霉变。楼上业主认为水表间由物业控制，物业认为业主管护不到位，楼下住户便把双方一并诉至法院。
房子空着，管护责任仍在
在2026年公开的这起江苏法院案例中，法院判决楼上业主承担九成赔偿责任，物业承担一成。
法院认定，业主对室内设施负有管护责任；物业掌握水井房钥匙，却未关注分阀已经实际打开的状态，也存在过失。从法律角度看，现行《民法典》第一千一百六十五条第一款确立了过错侵权责任。判断赔偿，要把管护义务、具体过错、损害及因果关系连起来看。房屋空置这一事实，不能单独解决责任问题；物业掌握钥匙，也不足以让业主免除对自家设施的管理责任。
现场查漏的时候，漏点要记，谁负责管护也要留材料，后面谈赔偿用得上。
房顶水印、地板鼓包的照片，能说明损坏状况；报修记录、现场检查单、阀门位置和管道连接情况，才有助于追查原因。要求物业赔偿时，还要拿出它负责什么、何时接到通知、采取了哪些措施的材料。现行《民法典》第九百四十二条第一款规定，物业服务人应按约定和物业使用性质，妥善维修、养护业主共有部分，并采取合理措施保护业主财产安全。具体服务合同因此很有用。
这起案件里的九成和一成，取决于各方过错，不能直接套到其他小区。
管子在屋里，还得看它供谁使用
宁夏一家法院2026年公开的另一起案件，漏水原因就不同。住宅内的共用立管破裂，楼下两户的房屋和家具受损。现场勘查确认管道老化，物业接到报修后未及时维修，损失有所扩大。经过调解，物业同意承担四成责任，各方协商维修和损失分担，受损管道及房屋已经修缮。这一处理结果来自调解，四成并非所有共用管道漏水案件的固定赔偿比例。
这里要分清：管道位于某户室内，不自动等于这户业主专有。
现行《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款第二项，将不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的相关设施，纳入共有部分的认定范围。落实到漏水纠纷，要结合管线用途、产权资料和实际连接方式判断。只服务一户的设施，与服务多户的共用立管，维修管理关系可能不同。拍下破口之后，查清这一段管道连向哪里，往往比反复拍积水更有帮助。
漏水还在继续，我不赞成只结清墙面修复费。消除漏水与损失赔偿应一并提出，漏点总得有人处理。
现行《民法典》第二百三十六条至第二百三十九条，分别规定排除妨害、修理或恢复原状、损害赔偿等保护方式，并允许根据受侵害情形合并适用。对应到和解协议里，除了金额，还应写清谁处理漏点、何时施工、如何确认修复效果。若这笔钱只结算已经发生的装修损失，可以明确保留继续漏水所涉请求，避免把尚未解决的维修问题一并写进“全部了结”。
前一个案件追查水龙头和阀门管理，后一个案件查明共用立管，处理路径由具体漏点决定。
楼上漏水索赔，按这三步推进
邻居和物业还没答复，手头能做的事可以继续。协商、调解都不必走完才起诉；水还在漏，必要的止损也不用等赔偿比例谈妥。查漏时就把材料留好，后面谈不拢，起诉也用得上。下面按查漏、协商、起诉往下说。
第一步：通知楼上和物业共同查漏，保存现场，也及时止损。
拍摄可从房间全景开始，再记录渗水位置、受损物品和可见漏点，保留原始文件。报修尽量留文字记录，请到场人员把检查位置、发现情况、处理措施写进工单。能够安全挪开的物品可以先挪开，关阀等操作交给了解设施的人处理。维修必须拆开管道或吊顶时，可同步记录拆前、拆中、拆后的状态，保留更换部件和维修单，减少修好之后无法还原原因的困难。
第二步：把“请处理”写成具体请求，再请物业或社区协助协商。
请求可以列明共同检查的时间、需要维修的部位、已有损失及凭证，并提出合理的回复期限。物业可以协助查找共用设施资料，社区人民调解组织可以帮助协商；涉及物业服务履约的问题，也可向当地物业管理主管部门反映。主管部门的处理记录有助于固定过程，具体民事赔偿争议仍可通过调解或诉讼解决。若达成协议，付款日期、施工期限和验收方式都应落到文字上。
第三步：协商无法解决时，围绕漏水原因和具体损失准备起诉。
可向有管辖权的法院提交起诉材料，通常可从房屋所在地法院的诉讼服务窗口咨询。诉讼请求要对应责任主体，列明排除妨害、维修及有证据支持的赔偿内容。漏水原因存在专业争议时，可申请鉴定。现行《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条第一款要求在法院指定期间内申请并预交费用；第二款规定，负有举证责任的一方无正当理由不申请、不预交等，致使事实无法查明的，要承担举证不能后果。
损失清单可以按“受损物品、损坏状况、修复方案、金额凭证”逐项整理。
现行《民法典》第一千一百八十四条规定，财产损失按损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。实际发生的维修支出、合理修复方案，都需要与本次漏水对应。报价单可用于说明修复成本，还应配合现场照片、面积记录和付款凭证。准备法考的读者，可以拿这两案试着写一写索赔理由。写到管道归谁管、责任怎么分，会碰到民法里的建筑物区分所有权和过错侵权责任；碰上需要鉴定的地方，就得翻民事诉讼法的鉴定举证部分。大隐法考题库有相关专项练习，卡住的地方可以用智能答疑接着问，学习跟踪也能帮着回看薄弱处。
还有一个容易漏看的细节：停止侵害的请求，与赔偿损失的请求，时效规则有区别。
现行《民法典》第一百九十六条第一项规定，请求停止侵害、排除妨碍、消除危险，不适用诉讼时效规定。已经发生的财产损失赔偿，通常适用第一百八十八条第一款、第二款规定的三年诉讼时效，自知道或者应当知道权利受损及义务人时起算。具体案件还须核对是否存在时效中断等情形。
持续漏水需要解决，旧损失的赔偿也宜及时书面提出，并保存对方收到请求的记录。
案例依据：江苏法院2026年公开案例《空置房漏水淹至楼下，谁来担责？》；青铜峡市人民法院2026年公开案例《楼上漏水楼下愁 多方联动解民忧》。文中责任比例分别对应个案判决和调解结果。
维修会改变现场，动工前把漏点与损坏情况记录完整，后续协商和举证会少一些困难。