重病老人三折卖房，过完户为何还能撤销合同？

卖房出了争议，来回只剩一句“字都签了”，听着真让人着急。

近日，一起中介促成的重病老人三折售房纠纷受到关注：上海一对老夫妻的房屋以70万元成交，税务机关核定的计税价格却有220万余元。家属起诉要求撤销，买方坚持老人自愿卖房、款项已经付清。案件的生效判决撤销了房地产买卖合同，并要求买方赔偿相关损失。

房子已经过户，交易仍然被撤销，关键藏在签字之前，也藏在付款条件里。

交易时，两位老人年近八旬，妻子身患恶性肿瘤，丈夫患有阿尔茨海默症，女儿长期在国外。中介人员多次送饭，并游说老人卖房养老；买方曾与中介人员共事。合同约定先付1万元定金，余款可在过户后支付。妻子躺在担架床上办理过户，买方没有进入房屋查看，交易在两天内仓促完成。法院结合这些情况，认定买方利用老人孤立危困、缺乏判断能力的处境，价格和付款安排造成双方权利义务显著失衡。

老人三折卖房，低价还要连着处境看

从法律角度看，正常议价与利用困境压价，需要放在一起比较。现行《民法典》第一百五十一条划出了界线。

一种情形是，卖方能够理解交易，了解房屋行情，也有比较和选择的机会，为了尽快回款主动降价。即使成交后觉得不划算，也不能仅凭价格低就要求撤销。另一种情形是，交易一方利用对方急迫的困难、判断能力不足等状况，使合同成立时双方利益严重失衡。符合这些条件，受损害方可以请求法院或者仲裁机构撤销。判断需要同时看“怎样达成交易”和“交易条件失衡到什么程度”。

因此，低价可以成为重要证据，却不能独自完成全部证明。

核对价格，也得把参照物放准。这起案件中的220万余元是税务机关核定的计税价格，不宜直接改写为房屋市场评估价。其他家庭遇到类似纠纷，可以收集签约时同地段、相近面积与房况的成交资料，必要时申请评估。今天的挂牌价、邻居几年前的成交价，与签约当时的实际价值可能有距离。房屋带租约、存在权利负担等情况，也要一起交代，价格证据才有可比性。

对这起交易，法院还审查了先过户后付款的安排。判断公平与否，不能只盯着总价。

还有一个容易漏掉的取证方向：中介实施欺诈时，买方是否知道或者应当知道，也可能决定买卖合同能否撤销。现行《民法典》第一百四十九条规定了第三人欺诈的撤销条件。若中介属于买卖双方之外的第三人，主张依据这一条撤销合同，就需要证明欺诈使卖方违背真实意思订约，并证明买方知道或者应当知道该欺诈。只把中介说过的话整理出来，可能还缺一块。

买方与中介的关系、参与沟通的记录、对老人状况的了解，都值得查清；单有同事关系，并不足以直接认定欺诈。

重病与民事行为能力，也应分开审查。现行《民法典》第二十一条第一款、第二十二条，分别以不能辨认、不能完全辨认自己行为作为相关判断标准。身体患病、需要担架，并不自动等于没有行为能力。家属若主张老人签约时无法理解卖房后果，应围绕当时的诊疗记录、认知状况和交易表现举证；符合显失公平条件的，也可以沿相应规则提出撤销请求。

光谈补差价，还不够

家里遇到这种事，反复争论“少卖了多少”，容易漏掉房屋状态和期限。处理顺序可以更具体。

第一步，把签约前后的材料排成时间线。由有权查询的人核实产权登记，收齐买卖合同、补充协议、付款凭证和中介服务合同，再对应签约、付款、过户时的病历及沟通记录。每份材料注明它能证明什么：价格材料说明差距，诊疗材料说明处境，沟通记录说明对方是否了解并利用这种处境。无法自行取得的交易记录，可以在诉讼中依法申请法院调查收集。这样准备，比只提交一份写着“价格太低”的说明更有针对性。

第二步，确定由谁提出请求、向谁主张。家属协助处理与家属自己享有诉权，需要分别核实。

老人能够依法自行诉讼的，可以本人起诉或委托代理人；涉及监护、共有或者继承的，要提交相应权利材料。要求撤销买卖合同，交易相对方是关键对象；追究中介服务责任，则要核对委托关系及具体行为。中介违法经营线索可向当地房地产主管部门反映，合同撤销与财产返还则应及时通过有管辖权的法院等法定途径解决。投诉协调期间，房屋若有再次转让的风险，还应评估申请保全。

情况紧急时，诉前保全有专门门槛，也有后续期限。

现行《民事诉讼法》第一百零四条第一款、第三款规定，情况紧急、不立即保全将使合法权益受到难以弥补损害的，可以依法申请诉前保全，并应提供担保。法院采取保全措施后，申请人须在三十日内依法起诉或者申请仲裁，否则法院应当解除保全。准备时需要说明具体风险、拟保全财产和请求范围。单纯表达担心，或者只向登记窗口提出口头异议，都不能替代法院依法采取保全措施。

第三步，把撤销之后的请求写完整。房屋、已收房款、实际损失，各有对应的处理规则。

现行《民法典》第一百五十七条规定，合同被撤销后，因该行为取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，依法折价补偿。过错造成的损失另行审查。因此，争取恢复房屋权益时，也要核清已经收取的价款。中介若故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益，依该法第九百六十二条第二款，不得请求支付报酬，并应承担赔偿责任。

这份请求对照，适合已经签约、正在整理诉讼材料的家庭逐项核账。

期限也要同步核对。依现行《民法典》第一百五十二条第一款第一项，显失公平的撤销权须在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使；具体案件还要审查其他撤销权消灭情形。持续交涉不能替代依法行使撤销权。若要签补偿或和解文件，其中是否确认交易、是否放弃撤销，也会影响后续选择。

准备法考时，这对应民法中的显失公平、第三人欺诈和中介如实报告义务。大隐法考题库有相关专项练习，可结合智能答疑与学习跟踪对照学习。

我的判断是：已有证据显示对方利用老人危困处境，并以明显失衡条件成交的，应优先评估撤销合同、恢复财产的请求，不宜只围着补几万元差价谈。这需要承担举证责任，也需要安排返还已收价款，但它能够让整个交易接受审查。老人自主作出的合理财产安排应受尊重；当选择过程受到不当利用，法律也给出了具体的救济入口。

现行《民法典》第一百五十一条节录：“受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”